Geschrokken van de nieuwe WOZ-waarde? Alles over de waarde én over bezwaar indienen lees je hier!
Binnenkort verzenden de gemeenten de jaarlijkse aanslagen gemeentelijke belastingen. Hierop staat ook de nieuwe WOZ-waarde. De WOZ-waarde is gemiddeld genomen 9,5% hoger dan in 2021. De WOZ-waarde zou het bedrag moeten weerspiegelen wat jouw woning op zou brengen als je deze op de waardepeildatum (1 januari 2021) verkocht zou hebben.
De waarde van jouw woning is afgeleid van een heleboel verkoopcijfers van woningen in de buurt die vergelijkbaar zijn met jouw woning én die in het jaar voor- of het jaar na de waardepeildatum zijn verkocht. Op het taxatieverslag van de gemeente (welke eenvoudig online op te vragen is) staan vergelijkbare verkopen genoemd, zodat je kunt vergelijken hoe de waarde van jouw woning zich verhoudt ten opzichte van de verkochte woningen. De gemeente houdt bij de waardering rekening met onderlinge verschillen zoals gebruiksoppervlakte van de woning, grootte van de kavel , bijgebouwen en dergelijke. Ook andere factoren zoals de ligging en onderhoudsstaat van de woning spelen een rol bij de waardebepaling.
Mijn WOZ-waarde is veel gestegen, hoe kan dat?
Omdat ieder jaar andere verkopen ten grondslag liggen aan de taxatie kan de stijging kleiner of groter zijn dan de gemiddelde stijging. Zo kunnen er nieuwe verkopen zijn geweest die erop duiden dat de waarde voorheen altijd wat laag stond. Maar ook verschillen de gemiddelde marktontwikkelingen per provincie, gemeente, wijk, buurt en zelfs per type woning. Om te bepalen of de gemeente jouw woning (bij benadering) qua waarde juist heeft ingeschat kijk je dus niet naar de vorige waarde, maar stel je jezelf de vraag: “denk ik dat ik mijn woning verkocht zou kunnen hebben op waardepeildatum voor de getaxeerde waarde?”
Ben je nog steeds van mening dat de waarde te hoog is ingeschat? Dan is het misschien zinvol om bezwaar in te dienen. Bedenk goed dat de gemeenten geen belang hebben om (te) hoge waardes te berekenen: de waardes moeten aansluiten bij de marktgegevens en de gemeenten worden hierop ook gecontroleerd. Bovendien: bij een grotere totale WOZ-waarde van alle panden in de gemeente wordt het belastingtarief vaak naar beneden aangepast.
Overgang naar gebruiksoppervlakte
Vanaf 2022 moeten alle WOZ-taxaties van woningen op vierkante meters (gebruiksoppervlakte) gebaseerd zijn. Bij het meten gebruiken alle makelaars en taxateurs in Nederland dezelfde meetmethodiek, die is afgeleid van de NEN2580.
Sommige gemeenten in Nederland waren al over op taxatie op basis van gebruiksoppervlakte, maar voor de meeste gemeenten is 2022 het eerste jaar dat de taxatie van het woningdeel is gebaseerd op de gebruiksoppervlakte.
Het taxeren op basis van gebruiksoppervlakte is een landelijke verplichting welke zorgt voor duidelijkheid en eenheid voor woningeigenaren. Door deze wijziging kan het het zijn dat er nu andere (bijvoorbeeld betere en/of nieuwere) kenmerken van de woningen beschikbaar zijn dan vorig jaar. Waar nodig zijn de objectgegevens in het systeem van de gemeente aangepast waardoor dit invloed kan hebben op de WOZ-waarde.
Onze eerste tip is dan ook eerst het taxatieverslag te bekijken. Kijk of de kenmerken van jouw woning goed zijn geregistreerd en kijk of de referentiewoningen wel goed vergelijkbaar zijn met jouw woning.
Heb je nog steeds het vermoeden dat de waarde niet juist is geschat? Met onderstaande tips helpen wij je graag op weg.
Bezwaar indienen? Zo ga je aan de slag
1. Download het taxatieverslag op de website van de gemeente. Bekijk de referentieobjecten en lees de toelichting.
2. Heb je na het inzien van het taxatieverslag het vermoeden dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld? Neem dan telefonisch contact op met uw gemeente. De contactgegevens staan op de aanslag / beschikking die je hebt ontvangen.
3. Ben je na contact te hebben gehad met de gemeente nog steeds van mening dat de WOZ-waarde van jouw woning te hoog is vastgesteld, dan kun je binnen 6 weken na datum van de WOZ-beschikking bezwaar indienen. Dit kan heel eenvoudig via de website van de gemeente.
Download hier onze gratis voorbeeldbrief.
Voorbeeld brief bezwaar WOZ-waarde
* Je kunt deze brief aanpassen naar jouw situatie, maar zorg er voor dat je goed beargumenteert waarom je de waarde te hoog vindt.
* Je bent zelf verantwoordelijk voor de brief.
* Verstuur de brief . In de meeste gevallen is het mogelijk het bezwaar via het digitale loket van de gemeente te verzenden. Eventueel kan het bezwaar ook per post worden verzonden. Bewaar een kopie voor jezelf.
De Wet WOZ in het nieuws
Te hoge WOZ-waarde? Bel eerst de gemeente!
Bekijk hier de blog van Vereniging Eigen huis
Miljoenenstrop voor gemeenten door bedrijfjes die de WOZ-waarde aanvechten.
Bekijk hier het artikel van RTL Nieuws
Nieuwsitem RTLZ – Hogere WOZ-waarde: Wat kost dat?
No-cure-no-pay? Wij zeggen: Nee! Help de gemeente om de kosten in de hand te houden
Flyers in de brievenbus, gesponsorde berichten op sociale media en spotjes op TV en radio… Rond de tijd dat de WOZ-waardes bekend worden gemaakt word je ermee plat gegooid: reclames van bureaus die namens jou gratis bezwaar willen maken en je maar al te graag als klant willen strikken met teksten over de “enorme belastingbesparingen” die een verlaging van de WOZ-waarde kan opleveren.
Is het verstandig om met een dergelijke partij in zee te gaan? Wij vinden van niet. Zelf bezwaar maken is namelijk altijd gratis. Daarnaast help je de gemeente kosten te besparen. Geld dat wat ons betreft beter uit kan worden gegeven aan andere belangrijke zaken. De gemeente moet NCNP-bureaus namelijk een kostenvergoeding betalen wanneer het bezwaar gegrond is, zelfs bij een minimale waardeverlaging. De vergoeding die een gemeente moet betalen is minimaal € 500 per gegrond bezwaar en kan soms oplopen tot ver boven de € 1.000.
De bureaus presenteren zichzelf als jouw belangenbehartiger en rechtsbeschermer, maar hier zit wel een heel groot commercieel verdienmodel achter. In totaal verdienen deze bedrijven samen namelijk inmiddels jaarlijks ruim 12 miljoen euro aan proceskostenvergoeding. Een enorme kostenpost voor gemeenten! En dat terwijl de bezwaren die ze indienen veelal bestaan uit een standaard (geautomatiseerde) brief om zo met een minimale inspanning zo snel mogelijk geld te verdienen.
Ook leert onze ervaring dat door de vaak matige kwaliteit van de bezwaren die zijn ingediend door NCNP-bureaus de kans dat het bezwaar wordt toegekend (ofwel de waarde wordt verlaagd) kleiner is dan wanneer je zelf een bezwaar indient. Ook vertragen bureaus de snelheid van de afhandeling van het bezwaar. Dit komt omdat zij de motivatie van het bezwaar vaak op het laatste moment pas indienen en ze verzoeken om een hoorzitting. Niet zelden komt het voor dat juist het bureau dat vraagt om een hoorzitting zelf pas in de zomer of het najaar beschikbaar hiervoor is. Ook voor de hoorzitting ontvangt het bureau een vergoeding als het bezwaar wordt toegekend. Een hoorzitting door een bureau betekent in de praktijk meestal niet meer dan een telefoongesprek waar in nog geen minuut nogmaals de argumenten van het bezwaar worden voorgelezen.
Kortom: er gaat voor de gemeente enorm veel geld en tijd gemoeid met het afhandelen van deze bezwaren. Wat veel mensen niet weten is dat het voordeel voor jou, afhankelijk van de waardeverlaging, vaak minimaal is. Bij een waardeverlaging van € 10.000 betaal je per maand (gemiddeld) nog geen € 5,= minder aan onroerendezaakbelasting, waterschapsbelasting en inkomstenbelasting bij elkaar.
De voordelen van een hogere WOZ-waarde
Veel mensen denken bij een hogere WOZ-waarde alleen maar aan meer belasting betalen terwijl een hogere WOZ-waarde ook voordelen kan hebben.
Wanneer je je huis wilt verkopen baseren potentiële kopers hun bieding ook vaak deels op de WOZ-waarde van de woning. Daarnaast gebruiken banken soms een hoge rente als de hypotheeksom hoog is ten opzichte van de waarde van jouw woning. Dit heet risico-opslag. Als de WOZ-waarde van jouw woning is gestegen, kom je misschien in aanmerking voor een lagere rente. Dit kunt je navragen bij jouw eigen bank of hypotheekadviseur.
Meer achtergrond informatie
Meer achtergrond informatie over de Wet WOZ kunt je vinden op de websites van:
Waarderingskamer
Rijksoverheid
Vereniging Nederlandse Gemeenten
Wet WOZ
Binnenlands bestuur
