De rechter als WOZ-taxateur?
(een blog over taxeren, rechtspraak en frustratie)
De kwestie
Onlangs ontvingen wij van de Rechtbank een aantal uitspraken op beroep, ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In deze 4 afzonderlijke zaken is de WOZ-waarde in bezwaar gehandhaafd. De waarde is in beroep door de rechter verlaagd met respectievelijk € 2.000, € 7.000 en € 8.000. In 1 zaak is het beroep ongegrond verklaard omdat de waarde aannemelijk is gemaakt, maar is de gemeente toch veroordeeld tot proceskostenvergoeding omdat er 1 (niet voor de waarde) relevant document per abuis niet was aangeleverd. De gemiddelde waardeverlaging van de 3 andere zaken ligt op 1,12% van de WOZ-waarde die aanvankelijk in bezwaar was gehandhaafd.
De totale waardeverlaging van de 3 objecten samen bedraagt € 17.000. In totaal werd er door de gemeente € 26,35 aan ozb teruggestort aan de belastingplichtigen. En ja, ik ben ervan op de hoogte dat de WOZ-waarde van invloed is op meerdere belastingen en het voordeel voor belastingplichtige dus iets meer is. De totale proceskostenvergoeding die moet worden uitgekeerd in deze 4 zaken is maar liefst € 8.222! En dan zijn de kosten die de gemeente heeft moeten maken in bezwaar- en beroepsfase nog niet eens meegerekend.
Taxateren is geen
Taxeren is nog altijd geen exacte wetenschap en er moet worden aanvaard dat een taxatie zich binnen een bepaalde bandbreedte mag bevinden. Sterker nog, volgens rechtspraak staan de gebruikte cijfers in de zogenaamde “KOUDVL” methode en de waarde per onderdeel niet afzonderlijk ter toetsing, maar staat altijd de eindwaarde ter discussie. Als ik vervolgens naar de uitspraken van bovenstaande zaken kijk, lijkt het alsof taxeren dus toch een exacte wetenschap is. Zo doen de uitspraken althans vermoeden.
Hoe voorkom je als gemeente dat je in een dergelijke situatie belandt?
Hoe kun je als gemeente voorkomen dat je in beroep wordt veroordeeld tot een onevenredig hoge proceskostenvergoeding die absoluut niet in verhouding staat tot de geleverde diensten en de grootte van de waardeverlaging? Zolang de wetgeving niet wijzigt kan ik niets anders bedenken dan dat je maar moet onderwaarderen, een marge in je waardering moet inbouwen. Maar hoeveel moet je dan onderwaarderen? 1, 2 of 3 % of nog iets meer omdat de rechter de keuken van het referentieobject niet minder dan gemiddeld, maar gemiddeld vindt? Ik weet het niet.
Wat ik wel weet is dat het loont om een beroepschrift in te dienen en tijdens de zitting de KOUDVL van het betreffende object en de referenties, op basis van een aantal vage foto’s, ter discussie te stellen. De rechter weet het namelijk ook niet en haalt er dan maar een paar duizend euro vanaf. Ik kan helaas echt niet anders concluderen.
Je zou kunnen stellen dat je voor bovenstaand bedrag (€ 8.222) wel een rechter kunt vinden om je PMA en hele herwaardering te controleren. Goed idee? Nee, want dan komt het werk nooit af (“Ik denk dat ik deze badkamer toch iets minder dan gemiddeld vind, al neig ik toch naar een 3 omdat er wel een mooie keuken in zit”).
Voor iedereen die denkt dat bovenstaand stuk voorkomt uit een stukje frustratie. Dat klopt! Voor iedereen die werkt bij een bedrijf dat mensen op NCNP basis bij staat: Nee, ik zeg met bovenstaand stuk niets over jullie, de werkwijze of wat dan ook. Ik zeg alleen dat ik vind dat de rechtspraak ook niet altijd even consistent is en een rechter soms onnavolgbaar kan zijn in haar of zijn keuzes/uitspraken. Helaas maakt een aantal partijen daar, met succes, gretig gebruik van.
Einde frustratie.
