Blog: WOZ-bezwaren

De afgelopen jaren is het percentage WOZ-bezwaarschriften ieder jaar toegenomen van 1,1% in 2016 naar 2,0% in 2019 (bron: www.waarderingskamer.nl). Ook dit jaar lijkt het er op dat er opnieuw meer bezwaren zijn binnen gekomen ten opzichte van vorig jaar. Ook het aantal bezwaarschriften ingediend door no-cure-no-pay bureaus vertoont een stijgende lijn: was in 2016 nog 23% van de ingediende bezwaren ingediend door een no-cure-no-pay bureau, in 2019 was dat al 34,4% (bron: www.waarderingskamer.nl). Er gaat enorm veel werk, tijd én geld gemoeid met het afhandelen van deze bezwaarschriften. In toenemende mate rijst de vraag hoe het aantal bezwaren terug te dringen is, maar ook hoe het bedrag aan proceskostenvergoeding omlaag gebracht kan worden. Ook wij denken hier regelmatig over na. Deze vraagstukken kunnen wat ons betreft niet met een eenduidig antwoord opgelost worden. Wel denken wij dat er nog veel verbeterd kan worden waardoor een heel eind in de goede richting gekomen zou kunnen worden. Hoe? Lees hieronder onze visie:

Een goede waardering
Oké…het klinkt misschien een beetje voor de hand liggend, maar het is natuurlijk wel een feit: als er sprake is van een solide waardering met een gedegen onderbouwing is de kans op bezwaren kleiner. Maar dan kom je meteen op de vraag hoe je tot een goede/betere waardering komt. Allereerst een inkoppertje maar….objectkenmerken, objectkenmerken, objectkenmerken! De kans om tot een goede waarde te komen bij verkeerde objectkenmerken is klein. Daarom: investeer in tijd en geld in het verbeteren van de kenmerken. De primaire kenmerken kunnen tegenwoordig op allerlei manieren en met behulp van mooie applicaties gecontroleerd worden. De secundaire kenmerken kunnen deels uit verkopen en vraagprijzen gehaald worden en soms naar aanleiding van een bezwaar. Een ander idee zou kunnen zijn om landelijk gezien een soort van “WOZ-portaal” te openen, waar burgers met DigID kunnen inloggen en vragen kunnen beantwoorden over de staat van het object zoals hoe oud keuken en badkamer zijn, in welke mate de woning geïsoleerd is en of er nog andere aanpassingen zijn gedaan om de duurzaamheid te verhogen. Maar ook of er gebreken zijn of als er sprake is van achterstallig onderhoud. Wanneer iedereen bijvoorbeeld om de 5 jaar een “oproep” krijgt om de gegevens te vullen, heb je een veel beter in beeld van de actuele situatie. Hier zou een rol kunnen liggen voor bijvoorbeeld de VNG en/of de Waarderingskamer. Een ander heel belangrijk onderdeel van een goede waardering zit ‘m wat ons betreft in het feit dat de onderbouwing goed moet zijn: onderbouwen de verkoopcijfers de waarde wel? En zijn de geselecteerde objecten wel de beste? Als je goed onderbouwt wekt dit vertrouwen voor de waardering. Als laatste willen we het volgende nog aanhalen… wellicht begeven we ons nu op glad ijs maar we zien bij teveel gemeentes dat de taxateurs nog veel toerekenen tot ze uitkomen op het gemiddelde of de trend. Bij groepenwaardering wordt niet gekeken welke referenties het beste zijn, maar wordt gezocht naar referenties die de gemiddelde trend onderbouwen. In statistische modellen zien we dit gebeuren in de vorm van waarderen op trend en de verkopen naar boven of beneden bijstellen. In beide gevallen leidt dit uiteindelijk ertoe dat de waardes niet meer in de pas lopen met de marktcijfers waardoor structurele over- of onderwaardering het gevolg kan zijn en daarmee een verhoogde kans op bezwaren.

Een goede waarderingsapplicatie met goede taxateurs
Bekijk goed de mogelijkheden die een waarderingsapplicatie biedt en vraag ook naar ervaringen bij andere gemeente en/of samenwerkingsverbanden. Heb je een waarderingsapplicatie al langer? Bekijk dan of het model nog actueel is of wellicht bijgesteld kan/moet worden. Ook van essentieel belang is dat de taxateurs het pakket door en door kennen. Investeer in goed personeel en besteed ook vooral veel tijd aan opleiding en het inwerken en opleiden van de taxateurs.

Een goede communicatie richting de burger
Goede communicatie zorgt voor minder ruis en kan bijdragen aan minder bezwaren. Allereerst is het belangrijk dat de bijlage/toelichting bij de beschikking duidelijk is. Hou de bijlage nog eens kritisch onder de loep. Veel bezwaren richten zich tegen de waardeontwikkeling ten opzichte van de vorige waarde. Wat ons betreft kan dit in de bijlage nóg duidelijker naar voren worden gebracht. Ook de kwaliteit van het taxatieverslag is erg belangrijk: naast reeds genoemd dat de onderbouwingen goed moeten zijn, denken wij ook dat veel taxatieverslagen voor verbetering vatbaar zijn. Wat ons betreft komen in het taxatieverslag ook de secundaire objectkenmerken te staan, zowel van het object zelf alsmede van de onderbouwingen. Wat er volgens ons juist níét in zou moeten is de procentuele waardestijging ten opzichte van de vorige waarde alsmede die van de referentieobjecten. Hiermee wordt de suggestie gewekt dat de vorige waarde relevant is, terwijl de WOZ-waarde ieder jaar onafhankelijk van de vorige waarde dient te worden bepaalt. Referentieobjecten kunnen bovendien een heel andere waardeontwikkeling hebben doordat bijvoorbeeld naar aanleiding van een inlichtingenformulier is gebleken dat een pand na aankoop is verbeterd. Dit is voor de burger echter niet inzichtelijk en het is voor hem slechts van belang voor welk bedrag het object is verkocht, met welke kenmerken en in welke staat. Wat ook bijdraagt aan een goede communicatie richting de burger is een informeel “bezwaar” traject en voormeldingen. Dit valt of staat echter wel met hoe de kwaliteit van de uitvoering hiervan is.

Stap af van het waarderen van objectonderdelen die eigenlijk helemaal niet waarderelevant zijn
Waarom stappen we niet af van het waarderen van een tuinhuis/blokhut of overkapping? En waarom geven we niet iedere carport dezelfde waarde (in plaats van op vierkante meters)? Is het wel zo dat er meer voor een woning betaalt wordt als er een overkapping van een paar vierkante meters aanwezig is? In de praktijk merken wij regelmatig dat er een discussie is over niet-waarderelevante kenmerken zoals een tuinhuis. Door deze buiten beschouwing te laten in de kenmerken zullen er geen bezwaren meer binnen komen met als enige grief: “ik heb geen tuinhuis” of deze variant “mijn buurman heeft ook een blokhut en is lager getaxeerd”. Weg uit de randzaken, terug naar taxeren dus.

Pak in de formele bezwaarfase eens wat vaker de telefoon
Wij doen dit zelf al jaren, ook wanneer de grieven niet gericht zijn op zaken als onderhoud, voorzieningen et cetera. Onze ervaring is dat mensen het erg prettig vinden dat er contact met ze opgenomen wordt: ze hebben het idee dat de taxateur veel informatie verzamelt en niet zomaar het bezwaar afdoet. Bijna alle mensen zijn bereid om informatie te geven over de woning: hoe is de staat van onderhoud? Hoe is het huis geïsoleerd? Hoe oud zijn keuken en badkamer ongeveer? Zo krijg je als taxateur een veel beter beeld bij de woning en ben je beter in staat om een waardeoordeel te geven. Bijkomend voordeel zit ‘m in de volgende jaren: de verkregen informatie leg je vast en is voor je collega’s altijd terug te vinden. Hier haal je bij een volgend bezwaar of contactmoment met de burger je voordeel uit. Momenteel zijn wij bezig met het afhandelen van bezwaarschriften voor SED Organisatie. Van de tot nu toe afgehandelde bezwaren hebben wij inmiddels met circa 35% van de mensen telefonisch contact gehad, waarbij in een aantal gevallen een stukje uitleg al zorgde voor opmerkingen als “Ooh, zit dat zo. Dan is die waarde eigenlijk helemaal niet zo verkeerd”. Hiermee voorkom je beroep, maar wellicht zelfs bezwaren in komende jaren.

Analyseren: kennis is macht!
Analyseer je bezwaren. Waar gaan de bezwaren hoofdzakelijk over? In welke segmenten, buurten, wijken zijn veel bezwaren? Of juist weinig? Analyseer ook de redenen waarom waardeverlagingen doorgevoerd moeten worden. Dit zijn wellicht wijken/buurten die eens goed onder de loep genomen kunnen worden. Bijvoorbeeld op primaire- of secundaire kenmerken. Door goed te analyseren en daar actie op te nemen voorkom je bezwaren. Ook helpen ze in je voordeel bij de volgende ronde herwaardering.

En tot slot: hoe moet dat nu met de proceskostenvergoeding?
Dit is misschien nog wel het lastigste dilemma van alles, omdat dit wetgeving betreft. Toch zien en horen wij goede initiatieven en zijn er veel mensen bezig om ideeën te bedenken waardoor de proceskostenvergoedingen teruggedrongen zouden kunnen worden. Wat ons betreft zouden de oplossingen kunnen liggen in het niet vergoeden van kosten bij geringe verschillen. Of door de hoogte van de vergoeding te laten afhangen van het procentuele verschil tussen de beschikte waarde en de waarde na bezwaar. De kosten voor het horen zien wij persoonlijk het liefst afgeschaft. Desnoods een hogere vergoeding per procespunt, maar onze praktijkervaring is dat het horen veelal geen hoor en wederhoor is, maar niets anders dan het oplezen van argumenten, soms zelfs door een stagiaire die niets van het dossier weet. De argumenten die tijdens de hoorzitting worden genoemd zijn meestal argumenten die ook al in de bezwaarbrief zelf had kunnen staan. Wellicht is een lagere vergoeding voor telefonisch horen ook een optie voor een wetswijziging. Voor wat betreft dit punt zal de beroepsgroep samen moeten optrekken om tot goede ideeën te komen die wellicht tot een wetswijziging kunnen leiden.

Hoe denken jullie over dit onderwerp? Wij zijn benieuwd!
Voor nu wensen wij iedereen fijne paasdagen, hopelijk in goede gezondheid.

Hartelijke groet,
Nico & Laura

Nijhof & Sturris WOZ – taxaties – advies